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克山县人民政府办公室关于印发克山县不动产权证办理工作实施方案的通知
来源:政府办公室 上传日期 2017/8/23

克山政办规〔20175

克山镇人民政府,县政府有关办、局,有关直属单位:
  经县政府十七届六次常务会议讨论通过,现将《克山县不动产权证办理工作实施方案》印发给你们,请认真贯彻实施。
 

克山县人民政府办公室
2017817

   

 

克山县不动产权证办理工作实施方案


  为贯彻落实省、市关于不动产权证办理工作精神,加快推进我县不动产权证办理工作,结合我县实际情况,制定本实施方案。
  一、指导思想
  深入贯彻省十二次党代会精神,认真落实省政府关于《全省回迁安置和不动产权证办理工作电视电话会议》工作部署和省委、省政府主要领导批示精神,坚持问题导向,运用法律、行政、经济、市场手续综合施策,把推进不动产权证办理作为一项重要工作,摆上日程,消除存量,切实解决遗留问题,确保不动产权证办理问题得到彻底解决。
  二、基本原则
  (一)坚持部门联动、集中办理原则。坚持统筹协调、部门联动、有序推进。各相关部门要根据各自职能实施有效联动,确定时限,集中人员,协同办理建设项目审批、验收、会签等手续,为办理不动产登记创造有利条件。
  (二)坚持实事求是、分类施策原则。坚持从实际出发,将正常办理不动产权证项目与历史遗留未办理不动产权证项目区分开来,对问题进行梳理分类,分别确定解决问题的政策、办法和措施。
  (三)坚持民生优先、利于群众原则。坚持以民为主理念,兼顾居民、企业和政府三者利益,切实保障和维护群众合法利益。采取“一事一议”、“特事特办”等办法,推进不动产权证的办理工作;坚持先易后难、急事急办原则。各相关部门要根据建设项目存在问题的难易程度和突出矛盾,区分情况、分类排序、突出重点、快速推进。
  (四)坚持依法依规、维护公平原则。坚持既要解决群众合理诉求、切实维护群众利益,又要严肃查处违法违规行为的原则,正确执行国家及省、市、县相关规定,合法依规推进问题解决。
  三、工作目标
  截止2017年4月底,我县房地产开发项目不能进行不动产登记和入住两年未进行不动产登记的楼盘共有108栋,总户数为9192户(其中棚改回迁户4119户),已售登记户数3839户,未办理不动产权证5353户(其中商品房未办理不动产权证3169户,棚改回迁房未办理不动产权证2184户)。对未办理不动产权证力争在2017年年底前解决70%,到2018年年底基本解决。
   四、组织机构和职责分工
   (一)组织机构
  成立不动产权证办理工作领导小组,由县长陈宝柱担任组长,副县长徐春波担任副组长,克山镇、住建、国土、规划、财政、国税、地税、监察、环保、政府法制、调处中心、公安、消防、人防、法院等部门为成员单位。领导小组负责研究解决重大疑难问题,确定相关政策,组织协调、会商会签,统筹协调各成员单位落实各项工作任务,推进不动产证办理工作。
  领导小组办公室设在县国土局,主任由县国土局局长周德贵担任,工作人员从各成员单位抽调,负责研究拟定相关政策、落实解决方案、制定推进计划、约谈责任单位,具体组织实施建设项目办理不动产登记涉及的建设审批手续、工程验收、项目会签、统计汇总等工作,及时向领导小组报告有关情况。
  (二)职责分工
  按照“谁主管、谁负责”的原则,进一步明确领导小组成员单位工作职责:
  1、县国土资源局:负责审核发送会签书,综合整理建设项目名册,负责建设项目用地审批、土地出让金收缴,对存在的问题提出切实可行的处理意见,实施建设项目会签及办理不动产登记工作。
  2、县住建局:对房屋销售存在的问题提出切实可行的处理意见,实施建设项目会签等工作。负责开发企业资质核查,建设项目施工审批、竣工验收和配套费等相关费用的收缴,对存在的问题提出切实可行的处理意见,实施建设项目验收会签工作。
  3、县规划局:负责建设项目规划审批和验收手续,对存在的问题提出切实可行的处理意见,实施建设项目会签工作。
  4、县地税局:负责核查建设单位纳税情况,并针对存在的问题提出切实可行的处理意见。
  5、县公安局:负责建设项目消防审批和验收手续,针对存在的问题提出切实可行的处理意见,对建设单位涉及的违法犯罪问题依法进行查处。
  6、县棚改办:负责督办棚改项目建设审批、竣工验收等工作,针对存在的问题提出切实可行的处理意见并组织实施。
  7、县财政局:负责核定建设项目相关规费缴纳方面存在的问题,提出切实可行的处理意见并履行相关手续。
  8、县国税局:负责核查建设单位缴纳情况,针对存在的问题提出切实可行的处理意见并履行相关手续。
  9、县人防办:负责核定建设项目人防审批和验收手续,针对存在的问题提出切实可行的处理意见并履行相关手续。
  10、县环保局:负责核定建设项目环评和验收手续,针对存在的问题提出切实可行的处理意见并履行相关手续。
  11、县政府法制办:负责组织研究建设项目涉及政策法规方面的疑难问题,提出切实可行的解决意见。
   12、县监察局:负责参与研究解决意见,组织督办检查及行政问责工作。
  13、县调处中心:负责接待来访的涉及办理不动产登记问题的信访事项,并转交到相关部门做好相关问题的解释和答复工作。
  14、克山镇:配合相关部门完成项目审核会签工作。
  五、主要工作
  (一)开展调查模底。按照省、市统一要求,进一步对县城区范围内未办理不动产权证情况进行调查模底,准确核实确认有关情况。历史遗留未办理不动产权证情况包括:未办理不动产权证的项目数量、入户时间、未办证户数、未办证原因。调查模底结束后,建立办证问题台账和项目清单。
  (二)明确责任措施。各部门结合本部门实际,针对排查出的具体问题,逐项研究分析,提出解决办法,按照省、市和县的推进措施、工作目标和时间节点,对照问题台账和项目清单,实施台账式管理和销号制度,确保问题解决一个、销号一个。
  (三)加强信访调处。落实信访工作机制,畅通信访渠道,及时发现梳理不动产权证办理方面的各种信访问题。做好优质安置和疏导化解工作,及时化解矛盾,防止到市、到省及进京上访和大规模集体上访事件的发生,确保社会稳定。
  六、相关政策及解决措施
  为妥善解决影响购房群众和回迁居民办理不动产权证问题,各相关部门应严格按照项目建设时的政策规定,按照尊重历史的原则,采取有效措施,依法妥善处理。
  (一)明确责任主体,实行限期督办
  对建设单位存在的,由建设单位作为责任主体;对联建一方主体缺失或无法配合的,由联建另一方作为责任主体;对建设单位不存在但有主管部门的,由主管部门作为代办主体;对建设单位不存在且无主管部门或无法履行相关手续的,由项目所在地乡镇政府作为代办主体。
  对存在不动产登记问题的历史遗留项目,由领导小组办公室约谈责任单位并下发督办通知,对限期内主动申报、主动配合解决问题的,予以从宽、从轻处理;对不主动申报、不积极配合解决问题的,由住建、国土资源、规划、税务、公安等部门,对建设单位的开发企业资质、建审手续、营业执照年检、缴纳税费和相关资产情况进行核查,并依法从严、从重处理;对拒绝按规定缴纳土地出让金和相关税费的,依法查封、拍卖或强制划拨建设单位相关资产或资金,冲抵欠款。
  (二)区分不同情况,明确解决措施
  历史遗留问题在尊重历史的基础上,结合我县当前实际,根据不同情况,按如下规定办理:
  1、已入住未验收项目。各相关部门要按照“从旧从轻”原则,执行项目动工建设时的规划、建设、质量安全、消防、人防、环保等政策与技术规范,抓紧逐个项目研究,落实、落靠各项具体办理办法,拿出可行的推进措施。对“时间较长、情况复杂、资料不全、主体灭失”的项目,可采取“特事特办”原则,由具备相应资格的检测机构对房屋实体进行检测,满足质量安全和消防要求的出具检测报告,并由建设、消防部门作出认定意见,其他竣工验收条件作为监管事项,办理竣工验收和不动产权证手续。
对2012年以前购房群众已入住并领取房照,但因未按规划审批建设、未完成竣工验收、欠缴土地出让金和相关税费、缺少购房发票等原因,造成购房群众无法办理不动产登记的商品房开发项目,以及单位自建项目,按照克山县人民政府2009年12月28日协调会议纪要及2011年7月10日协调会议纪要“关于历史遗留来源验收备案投入使用的建设工程项目处理办法”及“处理办法的补充意见”和本方案相关规定,通过会签方式予以解决。一是2001年以前建设、房照已发、但无土地审批手续的老旧散楼。从1992年左右到2001年前的老旧楼近40栋,已取得房照,相关部门的审批手续不健全或无法查证,无房地产测绘报告,也无法计算土地分摊面积,难以办理不动产登记。通过相关部门会签后对楼房进行补测后,只要权属清晰、无争议,直接为住户按划拨方式收取年租金方式办理不动产登记,对商业户按租赁方式或出让方式办理不动产登记。基本原则为:按楼房占地面积作为共有土地面积为本幢楼房各住户进行分摊,由住户按克山政发(2009)16号文件中年租金标准和分摊土地面积收取;商业户按克山政发(2009)16号文件要求进行评估,按分摊土地面积、用途缴纳土地租金或出让金,签订土地租赁合同或出让合同,办理不动产登记。二是2001-2012年间,所在小区未进行土地验收,但房照已发或部分已发的楼房。历史遗留未验收楼和2008年以前验收完购楼户未换取地税销售发票的18栋楼房已颁发房照。因此,对这类楼房,国土部门未进行验收的,将不再组织验收,也不考虑超容积率、补缴出让金问题,以房照为准,测绘、分摊后进行登记发证;对未整体建成的,采取分割登记方式,对建成部分按分摊系数分摊后,分割登记发证;对开发企业手中的土地证,国土局将以公告形式依法予以全部或部分注销。对2012年以后竣工的,由国土局进行土地验收,验收合格的,登记发证。
  2、手续不完备项目。一是对超层建设问题。对规划建设存在批五层建六层、批六层建七层的问题,超层建成部分已出售,且大部分住户进行银行按揭贷款,并已转现房贷款的,给权利人办理不动产登记。由规划部门对开发单位超层建设部分进行处罚,根据实际情况,重新出具规划控祥和规划验收手续,住建部门出具建设工程竣工验收备案,国土部门依据规划控祥采取挂牌出让或协议出让方式,对超层部门由开发建设单位补缴土地出让金(按《厅【2017】35号》文件规定,土地出让金收取标准可按项目当年缴纳土地出让金时标准收取),补充出让合同后补办供地和验收手续,再办理不动产权证书。二是超出用地界限建设问题。对容积率变化在限定范围内、专业职能部门对配套设施变化认定无异议的,直接通过规划验收;对需要调整规划的,由国土局下达处罚手续,规划部门下达处罚手续,根据实际情况,重新出具规划控详,开发建设单位补缴土地出让金(按《厅字【2017】35号》文件规定,土地出让金收取标准可按项目当年缴纳土地出让金时标准收取),补充出让合同后,规划和国土部门办理验收,再办理不动产权证书;确实无法调整规划的,无法采取改正措施消除影响的入住项目,由规划部门按现状出具规划意见对规划局已验收并对超占楼房已处罚后的,国土局也给予验收,并办理不动产权证书。三是老集资楼房屋登记手续确认问题。老集资楼因开发建设单位现都已经倒闭、公章、资质已经注销,一些住户因未及时办理产权登记,现在要办,但手续中留存的手续又不全,会签后,相关部门出具同意意见,帮助理顺产权,给予办理不动产登记。四是阳光小区47户无法理顺产权的问题。阳光小区有47户居民属于信用社职工,居民手中持有的购楼收据系信用社开具,房款都是由信用社收的,信用社不具备开发资质,先以信用社开具的票据作为办理产权登记的凭证,办理不动产登记,信用社与开发商的经济往来纠纷,通过法律渠道解决。现法院判决结果由开发商、信用社负责给业户出具合法的、办理产权登记的相关手续,克山县不动产登记中心依据黑龙江省克山县人民法院民事判决书(2015)克商初字第167号及“该案执行通知书”可以为阳光小区44户善意取得人办理产权登记。该案“执行通知书”已送达或因原告申请随时送达至克山县农村信用合作联社,由克山县农村信用合作联社单方为阳光小区买受人出具办照手续后,克山县不动产登记中心据此为阳光小区办理产权证照。
  3、质量和消防存在问题项目。对质量、消防未验收已入住的项目,有关部门要逐项认真排查,对存在质量安全、消防隐患的项目,要落实牵头部门和责任单位,抓紧制定解决方案,消除质量安全、消防隐患,确保人民群众居住安全。对质量预验、存在整改的项目,要落实责任清单和时间表,抓紧落实责任单位进行整改,满足质量验收条件。对消防未验收的项目,要结合项目实际制定出消防整改设施实施方案,落实整改实施单位,抓紧整改,满足消防验收条件。
  4、拖欠税费项目。采取先办证,后追税的办法,解决因拖欠税费影响办证问题。在办理历史遗留建设项目不动产权证工作过程中,要把办证与追缴税费区分开来,对于购房者确无责任,且已依法履行相关义务的,可采取先办证后追缴的办法实施,不免除责任主体应承担的法律责任。要督促建设单位依法依规尽快完备手续、补齐相关税费。对建设单位倒闭、破产、撤销、改制、分立、合并、兼并等情形的,由原建设单位权利义务承担单位负责申请,涉及应缴纳税金、土地出让金和其他规费的,应依法办理,由有关征收部门向建设单位追缴,依法依规落实处理措施,相关部门要及时跟进,依法收缴项目建设单位应缴纳的各项税费、罚没款项。一是涉及改变用途需补交出让金的问题。对圣水华庭、尚水一品、福鑫名苑、石鑫名苑开发的小区,批住宅建部分商服,房产部门已发房照,由规划部门根据实际调整规划;确实无法调整规划的,按现状用途地价补交出让金后,超常规办理相关手续。二是开发商欠缴出让金和未缴纳相关契税的楼房问题。采取区别对待的方式,对目前有能力补交的建设单位,督促其足额补交;对暂无能力补交但有可处置资产的建设单位,可依法通过转让或拍卖相应资产的方式补交;对既无能力补交又没有相应可处置资产的建设项目,经领导小组批准,建设单位存在的,由县国土资源、住建、税务等部门先行办理其他相关手续后依法追缴;建设单位已不存在的,由县国土资源、住建、国税、地税等部门暂时进行挂账处理,先行解决购房群众办理不动产登记问题后依法处理。
  七、工作要求
  (一)高度重视,加强领导。各相关部门要对解决历史遗留建设项目不动产登记问题给予高度重视,切实加强领导,采取有效措施加快推进。
  (二)明确责任,抓好落实。相关部门主要负责人是解决历史遗留建设项目不动产登记问题的第一责任人,有关负责人是直接责任人,承办人是具体责任人。要细化任务目标,严格工作标准,精心组织实施,抓好工作落实。
  (三)统筹组织,合力攻坚。领导小组办公室及各工作组要进一步完善工作流程和工作制度,实行周例会制度,加强工作统筹,强化督导检查,确保按时完成各项工作任务。县政府将定期对不动产权证办理工作推进情况进行专项督查。对责任不落实、工作不作为、工作推进缓慢,未按时限要求完成工作目标的单位和相关责任人进行通报批评、问责,对产生重大群体访事件的部门进行追责。

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